莫干山大洗牌：多家民宿0元“转让费”，连锁酒店进山

文 | 空间秘探，作者 | 李佳茹 近期，莫干山“暗流涌动”。在多个转让平台上，“莫干山民宿无转让费出租”“接手即可营业”“整体急转”等信息开始频繁出现。数家位于莫干山区域、拥有多间客房的民宿项目，正在以“无转让费整体出租”的形式对外转让。 与此同时，另一批玩家却在加速进场。去年11月，万豪在莫干山脚下连开两家酒店，四季酒店集团则宣布将在莫干山建设中国首家四季度假酒店。一边是“不要转让费”的个体民宿竞相离场，一边是国际酒店集团带着亿元级投资进场，看似矛盾的背后，莫干山正在经历一场深刻的价值重估。 莫干山民宿 开始不要“转让费了” 在酒店交易网上，一座位于莫干山、独栋三层、含院子带休闲区的精品民宿，11间房对外出租或转让经营权，“不收转让费，月租一万”几个字格外醒目。另一则转让信息中，莫干山核心区域的优质民宿打出“无转让费、租金实惠、自有产业、无租赁年限限制”的标题，将“省去高昂中间费用”作为最大卖点。 如果放在几年前，这几乎是不可想象。在莫干山民宿最火的时候，一家成熟运营的精品民宿不仅不愁接盘，甚至往往还能收取几十万元甚至更高的转让费。当然，投资者看中的不只是客房收益，更是莫干山作为“山居生活方式样本”的溢价能力。某种程度上，转让费本身，也是市场对未来收益预期的一种体现。但如今，“无转让费”却正在成为越来越多挂牌信息中的高频词。 回溯至2019年，莫干山区域类似条件的民宿转让价格普遍在300万-500万元，且往往挂牌一周内即有多个意向方洽谈。转让价格的腰斩并非个例，据多家交易平台数据显示，今年以来，莫干山区域民宿平均转让价格较2019年峰值普遍腰斩，甚至大量出现"零转让费，仅要求承接方承担剩余租期租金”等字眼。 更耐人寻味的是，一批本应仍处于“新店红利期”的项目，也开始选择离场。有则挂牌信息显示，一家2023年刚完成装修的精品民宿，也在近期整体转让。按照正常周期，新装修项目通常仍具备空间审美优势和流量红利，无论是设施配置还是线上曝光，理论上都处于相对有利阶段。然而，如今连新店也开始进入转让池。这意味着，莫干山民宿面临的，已经不只是“老店更新”或个体经营失误的问题，而是整个经营逻辑正在发生变化。 这种变化，也开始体现在经营者情绪上。在社交平台上，不少民宿主开始公开发布转让信息。一位民宿主写道“花600万元打造的轻奢民宿，现在只想有人接盘，亏多少都认。”评论区里，类似“撑不下去了”“转了半年还没转出去”的声音并不少见。相比几年前“一房难求”“一铺难求”的热闹场景，如今的莫干山民宿市场，正在经历一场明显的降温。经营者们为何急着离场？ 在公开的转让信息里，常见的理由是“个人家庭原因”“精力有限”“战略调整”等相对委婉的表达，但行业内更普遍的共识是：账越来越难算了。 一栋体面的莫干山民宿，从物业租赁、改造装修到景观营造、运营投入，往往意味着数百万元甚至上千万元的前期成本。按照过去的市场环境，一个成熟项目通常需要7—10年完成投资回收。但在当下，入住率波动、价格下探、流量成本上涨等现实压力叠加，许多项目连稳定经营都开始变得困难。 更重要的是，“无转让费”背后，反映的并不只是经营压力，而是市场对民宿资产价值的一次重新评估。过去，莫干山民宿被视作一种兼具生活方式与投资属性的“优质资产”，市场普遍相信只要接手，就有机会赚钱。而当越来越多民宿开始主动降低门槛、甚至放弃转让费时，也意味着一个信号正在出现，莫干山民宿，正在从“高溢价资产”，变成一门越来越依赖专业运营能力的生意。这场变化，或许才刚刚开始。 不是没人来 而是越来越难赚钱 如果只看游客数据，莫干山依旧热闹。数据显示，去年上半年，莫干山迎来了220万的游客量，与上一年同期相比，增长率达到了11%，其中入住游客70多万人。今年年春节期间，莫干山·隐时民宿连续7天满房，YOLO原乐、西坡庾街等民宿连续6天客满。今年五一期间莫干山民宿接待游客量超17.5万人，民宿过夜游客5万人次，营业收入超1.5亿元。从表面看，莫干山似乎依然是那个“一房难求”的度假胜地，但另一边，越来越多民宿主却开始选择退出。这也形成了一个看似矛盾的现象，游客没有减少，但民宿却越来越难赚钱。换句话说，莫干山的问题，从来不是没人来，而是生意越来越难做了。 这场“旺丁不旺财”的悖论，被一位莫干山民宿主道出了原委：“像2025年国庆长假，整个莫干山的民宿生意并没有像往年一样出现大幅涨价，有一些反而开始降价。和上一年同期相比，有的民宿价格打了七折，有的直接价格砍半”。庾村的阿强是莫干山资深民宿主，他告诉空间秘探，在去年五一大床房1500元都不一定能拿到，而今年五一800元就可以预订到一间大床房，价格几乎腰斩，入住率也从前一年的95%下滑到70%，500元以下的民宿更是遍地都是。 把视角拉到全国，莫干山并不是孤例。截至去年底，全国现存民宿企业高达38.3万家，其中2025年新注册的民宿企业达8.6万家，而同期注销和吊销的企业也高达2.9万家。一边是持续扩张，一边是集中出清。全国民宿的平均入住率虽小幅上升，但平均房价同比大幅下降约30%，为2021年来最低。全国民宿商家陷入典型的“增收不增利”困境，莫干山无疑首当其冲。背后的核心原因在于，民宿行业已经从增量时代，进入存量竞争。过去几年，莫干山一度成为民宿创业圣地，最高峰时期，每年新增民宿数以百计，许多城市中产、设计师、创业者进入这一赛道，希望复制“山居创业”的财富故事。但当供给快速增长，同质化问题也开始显现。有资深人士谈到，当前国内民宿同质化率已经超过60%。莫干山等地更是出现批量民宿退租、房东维权的情况，不少创业者无奈“卖房回城打工”，而定位较高端、价格相对昂贵的莫干山民宿受到更显著的冲击，利润空间被严重压缩。 持续上涨的运营成本成了压垮经营者的最后一根稻草。房租、水电、员工工资等各项开支依旧是沉重的负担，尤其是在旅游淡季，收入微薄，成本却一分不少，这让许多民宿老板苦不堪言。并且市场上待转让的民宿数量众多，接盘者寥寥无几，许多民宿即使降价转让也可能长时间无人问津。另外，如今开民宿，已经不只是“经营住宿”那么简单。过去，靠设计感和自然流量，就能吸引游客。但现在，民宿越来越像一家内容公司，经营者需要投放OTA广告，找达人探店，做活动策划，维护私域客群等，当收益越来越依赖运营能力，而不是单纯依赖位置和装修时，民宿的资产属性也开始下降。这也是为什么“无转让费”越来越常见。 当然，并非所有个体民宿都陷入了绝境，在行业洗牌过程中，一部分经营者也在主动寻找新路径。比如今年五一期间，莫干山经营十年的老民宿"山山有柿"转型打造的民宿餐饮综合体成为当地热门打卡地，平均日接待量超500人次，午餐时段翻台率达3-4轮，登顶湖州市私房菜新店榜榜首。而就在一年前，该民宿还面临经营困境，濒临转让，原有合伙人相继退出的困境。转型过程中，民宿主陆凯佩并未选择离场，而是将民宿公共空间改造为特色餐厅，主打在地新鲜食材和无预制菜理念，通过餐饮客流反向带动了客房预订，实现了从单一住宿功能向"民宿+餐饮"体验综合体的成功跨越。 连锁酒店品牌进山 游戏规则生变 在部分个体民宿主陷入价格战与低利润泥潭的同时，另一股力量正在席卷莫干山，国际连锁酒店、头部度假品牌、地方文旅集团等正加速涌入这片曾经的“