新州和地方法律下算法租金定价诉讼范围扩大

针对多户住宅房东的新一波针对违反市政法规的诉讼正在兴起，其中许多房东正面临针对其使用某些收益管理产品的反垄断诉讼。新法规可能会提供更简单的责任途径和严厉处罚的可能性。在联邦、州和私人针对 RealPage、Yardi 以及涉嫌使用收入管理产品的房东提起诉讼之后，全国各地的州和市政府都颁布了法律，限制使用算法或价格优化软件来共享或推荐租金、优惠、租赁条款或入住水平。这些法律通常通过私人诉权和公共执行机制的结合来授权执行，这引发了新一波的诉讼。最近在旧金山、圣地亚哥、西雅图、费城和罗得岛普罗维登斯采取的县级行动表明，原告和地方政府开始利用这些法律对 RealPage 诉讼提出后续索赔。这一进展意义重大，因为一些新法规可以说提供了比传统反垄断索赔更简单的责任途径，并授权巨额法定损害赔偿、费用转移，以及在某些司法管辖区，反复进行单位处罚。住宅房地产算法诉讼催生了激发后续索赔的法规和条例新案件在很大程度上借鉴了 RealPage 诉讼中形成的事实记录，包括有关使用非公开竞争对手信息的指控以及有关特定房东使用收益管理产品的公开承认。 2026 年 7 月和 8 月提起的一组案件说明了新兴的后续策略：旧金山的一名租户在加利福尼亚州北区提起 Gomez 诉 Greystar Management Services LLC 案，指控 Greystar 通过使用 RealPage 和 Yardi 产品违反了《旧金山行政法》第 37.10C 条。该法令禁止房东使用合格的算法设备来计算非公开竞争对手信息来提供租金或入住建议。每个受影响的住宅单元每个月的使用都可能构成单独的违规行为，租户可以寻求损害赔偿、禁令救济以及每次违规最高 1,000 美元的民事处罚。顺丰行政。法典第 37.10C(b) 和 (d) 条。一名圣地亚哥租户根据《圣地亚哥市政法》§ 98.1103 在加利福尼亚州南区提起 Keller 诉 UDR Inc.，指控 UDR 不当使用 RealPage 产品。圣地亚哥同样授权租户提起损害赔偿诉讼、禁令救济以及每次违规最高 1,000 美元的罚款，每月和受影响的出租物业可能构成单独的违规行为。圣地亚哥蒙。法典 §§ 98.1103(b) 和 98.1104(a)。西雅图目前已发生至少两起类似案件。在 Nicolas 诉 Essex Management Corp. 案中，原告指控 Essex Management、Essex Property Trust、RealPage 和 Yardi 使用与西雅图多户住宅相关的违禁“协调服务”，违反了《西雅图市政法规》第 7.34 章。而且，在 Romano 诉 UDR Inc. 案中，原告对 UDR 和 RealPage 提出了类似的理论。西雅图的法令明确禁止特定的算法协调服务，并对每次违规行为规定最高 7,500 美元的处罚。西雅图蒙。代码通道。 7.34.040。在 Liu 诉 Willow Bridge Property Company LLC 和 RealPage Inc. 案中，一群费城租户指控 Willow Bridge 订阅和使用 RealPage 服务违反了费城法典第 9-813 条。而且，在 Jahanbakhsh 诉 Greystar 案中，另一个费城租户阶层对 Greystar 提出了类似的索赔。费城的法令允许受害人选择每次违法行为 2,000 美元的法定损害赔偿或三倍实际损害赔偿，以及公平的救济、利息和律师费和成本。菲拉。法典 § 9-813(2)(c)(i)。在一项公共执法行动中，普罗维登斯市根据《普罗维登斯法》第 13-70 条向普罗维登斯市法院提起诉讼，指控奥杜邦使用动态定价系统来协调 95 Lofts 的租金价格，违反了该市对算法租金设定设备的禁令。该法令授权市律师提起执法行动，并规定每次违规行为最高可处以每天 500 美元的民事罚款，以及成功执行行动的费用和律师费。 《普罗维登斯法典》第 §§ 13-71 和 13-72。地方监管正在迅速扩大与使用算法定价工具来设定多户住宅租金价格相关的市政监管发展迅速，但并不统一。一些法规补充了现有的反垄断法，而另一些法规则制定了针对房东的特定禁令和直接租户补救措施。禁止数据和服务的定义也不同，私人行为的可用性也不同。