“跨界房东”们的酒店资产，到底怎么盘活？

文 | 空间秘探，作者 | 武爽 一家以生物医药为主业的企业，为什么会把洲际、假日酒店装进REITs？这听起来有些“跨界”，但长春高新并不是突然开始做酒店，而是在地产开发和综合体建设中，成为酒店的“跨界房东”。如今，随着主业承压和资产盘活需求增加，这些原本沉淀在资产负债表里的酒店们，也开始寻找新的去处。REITs能不能成为这些“跨界房东”的新出口？ 长春高新双品牌酒店11.94亿元REITs 近期，长春高新发布公告，宣布拟开展持有型不动产资产支持专项计划，也就是机构间REITs的申报发行，项目暂定名为“平安证券－长春高新持有型不动产资产支持专项计划”，拟发行规模11.94亿元，计划在深交所挂牌，面向专业机构投资者。 值得注意的是，这家以生物医药为核心业务的上市公司，拿出来做REITs的，竟然是两家酒店。底层资产为长春高新全资子公司长春海容酒店有限公司持有的房屋所有权及对应国有建设用地使用权，具体包括长春高新洲际酒店、长春高新假日酒店，以及地下停车场438个车位。 更有意思的是，这两家酒店还非常年轻，长春高新洲际酒店2025年7月2日开业，共250间客房；长春高新假日酒店则于2025年6月28日开业，共373间客房，两家酒店合计623间客房，另有438个地下车位。两家酒店属于同一双子楼建筑群，位于长春高新海茵广场，靠近长春高新区商务、教育核心区域，室内设计由CCD完成。 从物业条件看，这两项资产地理位置都很不错，从酒店品牌看，一个洲际，一个假日，也不是没有市场辨识度。那为啥酒店刚开业一年，长春高新就已经准备“把它装进资本市场”？ 按照长春高新的初步方案，专项计划采用出表型结构，项目公司100%股权将通过公开挂牌方式转让，由专项计划管理人参与摘牌。首期存续期约33年，每三年设置优先收购机制和开放退出机制。长春高新及相关方初始持有专项计划比例不超过30%，同时继续承担运营管理统筹职能。 通俗点来讲就是酒店物业的所有权可以从上市公司手里拿出去，但经营不会跟着一起出去。长春高新继续负责运营统筹，旗下酒店管理公司负责具体运营，还设置了运营绩效对赌。这就不是简单的“卖酒店”，而是在尝试物业由资本持有，酒店由专业团队经营，原来的资产持有人则获得资金和未来重新收购的选择权。 长春高新给出的解释是，此次申报是响应商业不动产REITs试点政策，旨在盘活存量优质资产、拓宽融资渠道、优化融资结构、增强资金统筹能力，并进一步探索存量资产盘活和后续资本运作路径。 但如果把这次资产运作放回长春高新的经营背景中来看，意味或许不止于“盘活资产”。财报显示，2026年上半年，长春高新实现营业收入55.43亿元，同比下降16.06%；归母净利润4.75亿元，同比下降51.64%。其中，核心子公司金赛药业实现收入45亿元，同比下降17.65%，归母净利润5.78亿元，同比下降47.84%。 与此同时，公司高新地产单体报表收入达到13.91亿元，同比增长202%，其中约10.42亿元来自酒店相关资产内部重组。剔除这一因素后，地产收入约3亿元。从这个角度来看，长春高新此次推动酒店REITs，或许是想把沉淀在资产负债表里的非核心资产变成更具流动性的资本。 为什么上市公司都爱“顺手”做酒店 一家生物医药企业为什么会去做酒店？其实恰恰相反，长春高新并不是为了做酒店才进入酒店业，而是在地产开发过程中，成为酒店的“房东”。 2019年，长春高新旗下高新地产推进康达地块旧城改造项目，规划建筑面积超过130万平方米，业态涵盖住宅、写字楼、星级酒店、社区商业、教育等。洲际和假日酒店，就是这个综合体的一部分。长春高新旗下虽然有房地产公司，但业务更多集中在写字楼、洋房等项目，酒店从来不是主角，只是地产项目中的一个配套。 这样的“顺手布局”，并非长春高新独有。过去十多年，不少上市公司都曾以不同方式成为酒店房东。有的是地产开发留下的，有的是收购资产所得，也有的是主动投资建设。医药、农牧、化工、造纸等行业，都能找到类似案例。 比如同为药企的金花股份，在2006年，公司因大股东资金占用问题被动接收金花豪生国际大酒店。接手之后，公司也曾期待酒店成为第二增长曲线，并设想依托医药产业资源承接学术交流。但产业资源并没有转化成足够的酒店客流，项目连续多年亏损，累计亏损超过3.36亿元，最终只能通过司法拍卖剥离。 晨鸣纸业同样如此，2005年，公司与香港康弘发展合资设立山东御景大酒店有限公司，运营晨鸣国际大酒店。作为集团多元化布局的一部分，这家酒店曾被寄予完善业务配套的期待。但如今，这项资产已经成为典型的非主业包袱。2023年至2025年，酒店连续三年亏损，净利润分别为-2595.4万元、-1627.82万元和-1952.95万元，2026年一季度继续亏损455.75万元。最终，在主业承压的情况下，晨鸣纸业不得不将酒店90.05%的股权及约2亿元债权打包，以约3.17亿元转让给寿光市文化旅游投资发展集团。 金浦钛业也在2024年拟出售上海东邑酒店管理有限公司100%股权，公告中的理由同样直接，即“进一步聚焦主业，优化资产结构，加速资金回流”。对于金浦钛业而言，酒店已经从一项布局变成了需要处理的非核心资产。 把这些案例放在一起看，这些“跨界房东”进入酒店，大致有几种路径。一是地产配套，综合体需要酒店，产业园需要酒店，新区需要酒店，于是企业顺手把酒店建了；二是产业协同，比如说医药企业会开学术会议，酒店就是很好的载体；三是地方合作，企业通过酒店、文旅项目等方式完善当地产业和城市配套，也换取更深的地企合作关系；四是资产接盘，抵债、收购、资产置换之后，酒店进入企业资产负债表，企业从此莫名其妙成为酒店房东。 说到底，酒店只是这些企业主营业务之外，被不同方式留下来的资产。它们并不真正以酒店为主业，却成为中国酒店市场一批特殊的房东，它们的逻辑从来不是“我要成为一家优秀的酒店管理公司”，而是“这个项目需要一家酒店，所以需要拥有一家酒店”。 过去，这套逻辑还有资产升值和项目配套托底，但当房地产进入存量时代，上市公司越来越强调现金流和资产回报，酒店也很难再躲在综合体背后。它最终必须单独回答一个问题，这项资产到底能不能自己赚钱？这或许才是今天越来越多“跨界房东”开始重新审视酒店的原因。 REITs来了“跨界房东”有了新出口？ 今年以来，酒店REITs的消息明显增多。仲量联行最新数据显示，2026年上半年中国内地酒店投资交易额超过99亿元人民币（约合15亿美元），同比增长155.4%，成为亚太区增幅最大的市场之一。戴德梁行也判断，2026年将成为中国商业不动产REITs的发展元年。 伴随商业不动产REITs扩容，酒店资产正在悄然形成两条证券化通道。一条是公募REITs，华泰紫金华住安住商业REIT属于这一类型。另一条是机构间REITs，长春高新此次申报的11.94亿元专项计划，以及此前远洲集团拟发行的21.51亿元项目，都属于这一类型。简单来说，公募REITs面向公开市场发行，让公众投资者参与；机构间REITs则主要面向专业机构投资者，更接近企业与机构之间的资产证券化交易。对于急于盘活非核心资产的“跨界房东”而言，后者的操作空间相对更大。 问题也就来了，那些不擅长做酒店，却因为各种原因手里攥着酒店