475米高楼的酒店梦，为何迟迟落不了地？

文 | 空间秘探，作者 | 李佳茹 8月底，武汉绿地中心87-97层的"空中酒店"资产将在京东司法拍卖平台开拍，起拍价9.666亿元。从丽思卡尔顿官宣入驻，到自有品牌铂瑞接手，再到申请改办公，如今挂牌拍卖，十几年间，这座华中第一高楼里的酒店，换了四次身份。当地产红利退潮，悬在几百米高空的奢华酒店，还剩下多少价值？ 空中酒店十二年梦碎史 2014年，武汉绿地中心正式开工时，它曾经承载着一座城市对于“超级地标”的想象。 当时，绿地集团斥资近54亿元拿下武昌滨江地块，规划高度636米，曾计划成为中国第一高楼、全球第二高楼，比当时正在建设的上海中心还高4米，设计团队参与过迪拜哈利法塔，整体预估投入超过300亿元。 紧接着，万豪国际宣布丽思卡尔顿入驻武汉绿地中心，这是丽思卡尔顿在华第7家店，也是武汉首家丽思卡尔顿酒店。但超级建筑的建设，并没有按照最初剧本推进。 2017年，武汉天河机场空域管制要求大楼高度从636米削减至475米。少了161米。从远处看，大楼顶部从火箭式的尖头被削成了平头。正是这161米，触发了合同中的高度条款，丽思卡尔顿退出入驻。 但限高只是导火索。真正的问题出在绿地的资金链。绿地集团整体资金压力开始显现，项目推进速度也受到影响。 2019年，武汉绿地中心主体结构封顶，比预期晚了三年。同年10月，承建方中建三局公开发出"催款单"，公开表示"因业主欠付我司巨额工程进度款，已造成我司资金无法正常周转，被迫即日起对项目实行全面停工”。中建三局口中的"业主"，就是绿地。 一位曾在绿地工作的人员后来表示，武汉绿地中心建设进度不理想，不是技术原因，也不是设计问题，根本原因是资金链。这句话，比任何一份年报都更直白地说明了问题。 2020年，武汉绿地中心作为首批复工复产项目重启，幕墙封顶，但酒店始终没有开出来。绿地试过自营，宣布拿出引进自营品牌"绿地铂瑞"，说要成为全球最高的铂瑞酒店，但始终也没有推进。 2021年，武汉绿地中心办了一场盛大的发布会，泰国美诺、德国施柏阁、朗廷、美国温德姆四大国际酒店集团集体签约进驻。这场发布会曾让外界重新看到酒店开业的可能性。 但几年过去，四个品牌均未形成实际运营，这也说明，对于一个超大型酒店项目而言，品牌签约只是开始，真正困难的是后续投资、建设和运营落地。 此后直到2023年，武汉绿地中心发公告宣布将酒店功能调整为办公功能，方便散售以回笼资金，但这个方案被地方相关部门驳回。但直到今天被挂上法拍平台，重新宣布酒店资产寻求新的买家。 从丽思卡尔顿签约算起，足足11年。这栋475米的摩天大楼里，87层到97的酒店空间，始终是一片半毛坯的水泥壳，部分电梯尚未安装，水电消防未验收，距离 "能开业的酒店"，还差得有点远。 有意思的是，距离武汉绿地中心约两公里外，越秀国际金融中心里的武汉丽思卡尔顿已经开业。两座建筑相距不远，同一个品牌，却走向了完全不同的结果。 绿地中心高度475米，比330米的越秀国际金融中心高出145米，但酒店最终能否落地，决定因素从来不是建筑高度，而是项目成熟度、商业环境以及运营条件。 这笔账该怎么算 拍卖公告上起拍价9.66亿元，评估价10.74亿元，建筑面积51400.67平方米，折合单价约18805元/平方米。 单价不算离谱，但下面特别提醒栏里的三行字，是这笔交易真正的关注点：“部分楼层墙体尚未分隔，水电工程待验收，楼栋内尚有部分电梯未安装、尚未竣工验收，未办理不动产首次登记、尚不具备转移登记条件”。 换句话来说，这不是一间酒店，这是一间半成品。买下来以后，续建、精装修、消防验收、机电验收，每一样都得重新来。 而其中最致命的，是"不具备转移登记条件"，买家付了9.66亿，短期内可能连产证都拿不到。对需要抵押融资的买家而言，对资金实力要求极高。 9.66亿只是入门费。续建加精装修还要再砸多少？拿武汉近期的高端酒店项目做参照：武汉襄投万豪，精装修约2.5亿元。而绿地中心的酒店位于87到97层，高空消防、高速电梯、机电管线的成本远超低层酒店。保守估计，续建加上精装修，至少还需要3到5亿元。 也就是说，真正把这间酒店开出来，总投入大概率超过13到15亿元。况且这栋楼的酒店层是按 "丽思卡尔顿" 的标准来规划的，层高、动线、机电预留都是顶奢配置。 对比越秀丽思卡尔顿204间客房的体量，绿地中心这个单房成本也不会低，前提是能卖出丽思卡尔顿级别的房价。但问题是，丽思在武汉只有一个，而且已经在越秀开出来了。 那么，谁会来接手呢？空间秘探有以下猜想： 国际酒店集团概率不大，他们近年来都在走轻资产路线，万豪、希尔顿、洲际、凯悦、雅高的模式是委托管理或者特许经营，输出品牌和管理，不碰重资产。 国内酒店集团里，华住、锦江、首旅如家、亚朵，没有过收购高空酒店的先例。它们的重心在中高端和经济型市场，靠的是规模和效率，超高层顶奢不是它们的赛道。 对酒店集团而言，一个停工多年、需要重新投入建设的项目，并不只是签约一家酒店的问题，而是需要重新审核资产状况、投资方能力、市场定位以及未来运营空间。 还有种可能，国资平台或文旅集团，这是目前看来最有可能的接盘方。武汉本地的国资平台，出于盘活地标资产、完善城市功能、提升区域形象的考虑，有可能出手。 武汉城建集团已经签约了四季酒店，越秀商管已经开出了丽思卡尔顿，有国企背景、有酒店运营经验、有融资能力。 但一个关键的区别是：四季和越秀丽思，都是开发商在自己的成熟综合体内自建自持的。接盘一个停工多年的半成品高空酒店，续建以后再想办法运营，完全是另一回事。 还有一个绕不开的问题，酒店品牌。对于一座475米的超级地标而言，酒店品牌并不是简单的运营选择，而是资产价值的一部分。 当初丽思卡尔顿入驻武汉绿地中心，市场期待的并不只是多一家五星级酒店，而是希望通过通过这一全球奢华品牌，为这座城市最高建筑建立一套“高端想象”。 但随着武汉丽思卡尔顿最终落户越秀国际金融中心，绿地中心原本依靠顶奢品牌打造的价值逻辑也发生了变化。同一座城市，两家丽思卡尔顿并非完全没有先例。 如果未来真的有人接手，未来接手者大概率不会简单复制一家丽思卡尔顿。更可能的方向是：一个具有国际品牌背书、但定位区别于丽思卡尔顿的高端生活方式酒店，或者由国资平台持有、国际集团管理的城市地标酒店。 但无论选择哪一种路径，接盘者都必须回答一个更核心的问题：武汉需要的，到底是一家更高端的酒店，还是一家真正能够支撑高端消费的酒店？这也是绿地中心留下的最大疑问。 因为对于一座城市而言，建设一座475米高楼并不容易，但让一间酒店长期拥有与它高度匹配的消费需求，更难。 武汉的高端酒店卡在了哪里 武汉绿地中心酒店迟迟未能开业，表面看是一个项目的问题。它经历了限高、换牌、停工、资产处置，最终变成了一笔需要重新计算的酒店资产。 但如果把视线从绿地中心拉开，会发现，它面对的并不是一个孤立问题，背后折射的是整个城市高端酒店市场正在面对的矛盾。 过去十多年，武汉一直在增加高端酒店供给。国际酒店集团持续进入，本土高端酒店不断布局，城市核心区域也聚集了一批五星级酒店。 但与此同时，武汉高端酒店市场始终存在一个矛盾：城市能级不断提升，但高端酒店的消费逻辑并没有完全成熟。 这几年，武汉签下的顶奢酒店品牌不少，但真正落地的，寥寥无